东莞东站汽车客运站

松山湖是神一样的存在。有一大群大V和自媒体号吹捧松山湖的房价，其中最著名的经济学家马光远就是一个。

最近楼督察在国内“大V”上看到一篇文章，大力鼓吹松山湖未来的房价和前景。其中，娄督察再也看不下去了。

松山湖虽然有各种优势和原因，但还没到杀尽一切的高度。这里楼督察想说的是，松山湖和当年不一样了。

为证明娄督察的意见，以下数据和信息由东莞市或松山湖官方发布。

让我们用房价来打破今天的问题。

从东莞住建局发布的新房价格来看，2022年4月，松山湖新房均价达到了人民币/平方米。这至少是东莞有房价统计以来城镇和街道新房均价最高的一次。至于未来，肯定没有最高价，只有更高。

为什么2022年4月松山湖新房价格这么高？先来看看4月份松山湖有什么新品卖。

4月2日，万科宋岳花园1号楼、3号楼、10号楼备案，其中高层3号楼均价高达人民币/平方米。但低层别墅低至三字头，价格看起来很友好，其实极其骨感。如果你想知道这个秘密，你可以和娄警官私下谈谈。

4月11日，深业松湖云城8号楼、9号楼、11号楼备案，其中11号楼均价也超过5万元，达到1000元/平方米。8号楼和9号楼均价也超过4.8万元。

这么高的价格，销售会有阻力吗？现实证明这种担心是多余的。

截至25日，东莞备案系统显示，深业松湖云城8、9、11号楼分别有1、4、8套房源剩余在售；万科宋岳花园3号楼17层只有3套32套房在售。

万科宋岳花园可以卖房子。

价格创历史新高，但资本仍在不计后果地买入。松山湖确实需要降温，这才是本文的意义所在。

松山湖房价高吗？看资本肆无忌惮的情况，似乎不高。

松山湖房价不是很高吗？有一个华为中层在平台楼市粉在交流过程中，他直言不敢买房。如果他硬买，会严重影响生活质量。华为管理层买不起，但也不算太高。

说实话，松山湖的价格还有一定空间，但基于“不赚最后一个铜板”的投资原则，以目前的价格入手松山湖还是要谨慎。

我们经常和一些投资人聊松山湖。松山湖房价由楼督察判断：不知道上限在哪里，但是下限相对于现在的房价有一定的风险。

为什么这么说？

我们

过来聊天

今天第二个话题：松山湖的经济和房价。

松山湖从无到有，发展成为全国的国家级高新区，可以说是工业和经济的奇迹，但这几年有些画风突变。

松山湖官网发布2018-2021年1-9月主要经济指标。虽然我很困惑为什么数据不是全年而是三个季度，但官方数据总能说明松山湖的问题。

从GDP来看，2021年的降幅接近40%

看到这个数据，你也应该明白为什么松山湖没有正式公布2021年的GDP了。

2022年松山湖经济会怎样？大概率会大幅下降。

一直有传言称，松山湖主管部门已召集学者教授，为2022年经济不景气做打算。据说2022年会议上最悲观的是经济要减半。可见，未来几年松山湖将面临较大的经济下行压力。

经济下滑还体现在税收上。松山湖税收总额直接跌回5年前。2021年1-9月，税收总额下降近30%，为2018年以来最低。

在投资方面，

增速也明显放缓。楼督察没有找到202的数据

接下来是我们的第三个话题：松山湖人口与房价。

房子，说到底还是需要人住的。所以人口问题是房价的基础，尤其是有效人口。楼督察为什么关注有效人群？因为东莞的人口结构真的太特殊了，估计全国也没有第二个了。

七规划东莞常住人口1046万，户籍人口260多万，几乎四分之三是非户籍人口。同样以外来人口闻名的深圳，也是第七次全国人口规划的数据，人口1756万，户籍人口约550万。深圳户籍人口占近1/3。东莞户籍人口比深圳低。

可见东莞的人口结构在户籍方面是失衡的。而且从东莞的非户籍人口来看，这些人口的房地产需求几乎可以忽略不计。所以东莞的户籍人口结构，以及这两年东莞房价的飙升，本质上都是资金投入过多造成的。

松山湖

虽然是全国著名的高新技术开发区，但人口结构似乎与东莞整体没有本质区别。

《东莞年鉴2021》数据显示，2020年松山湖将有12.1万人，其中户籍人口仅20人。不仅人口基数小，知名度很高的松山湖也没有想象中那么吸引人。

2016-2020年松山湖常住人口

“七普”后的修订数据显示，2016年至2020年，松山湖户籍人口分别为1万人、1万人、1万人和1万人。2018年以来，每年人口增加分别只有600、200和500人。

三位数的人口增长

最后，我们来探讨第四个话题：房子的流通性问题。

不管怎么样松山湖的房价是涨得非常快的。我们不远说，2021年10月深业松湖云诚花园开盘单价约46000元，到2022年4月松山湖整体均价超过53000元/平米，价格已经上涨7000元，涨幅达到15%，这涨幅不可谓不大。

经济产业发展、人口规模趋势不匹配的房价走势，也说明松山湖房子的金融投资属性和无节制炒房炒作已经非常严重了。

资本敢于进场，不外乎有松山湖概念，有科创产业大饼，更重要的是可控的极小体量新房基本盘。

话说再多也是多余，数据能说明一切。下面是2020年到2022年4月松山湖的新房、二手房成交量。

从表中我们可以清晰地看到，松山湖的新房成交波动非常大，这是供应量严重不足导致的，因为供应量小才给了资本操盘的机会。

在二手房

上，成交的趋势是非常明晰的，那就是经历了2020年下半年到2021年上半年不算高光的高光期表现，表明资本拉高松山湖房价的企图太过于明显了，但是拉高价格出货离场的结果却显得有些惨淡。

二手房受供应量的影响非常小，也基本能反映出片区的真实需求。二手房的成交数据更说明了松山湖的房价虚火烧得有多旺。与松山湖形成鲜明对比的是南城，尽管二手房市场整体低迷，但是每月的成交量基本能近百套，至少流通性还是有的。

对于松山湖二手房市场，很多人喜欢拿成交价来说事，眉飞色舞地说起松山湖的成交价到7万了，到7万五了，然而看起来的成交价经得起推敲吗？

2020年12月，链家显示虹溪诺雅一套49.36平米的小户型以72529元/平米成交。买7万+房子的人，会买50平不到的房子来养蚊子吗？这笔交易本身就十分值得怀疑。

综合我们说的四个话题，并不是说松山湖不好，松山湖的房子不值得东莞东站汽车客运站入手。其实松山湖有科学城的未来，有科创产业这个基本面，未来还是可以期待的。

再说松山湖人口虽少，但是人口的质量还是非常高的。“东莞2021年年鉴”数据显示，每10万人大学以上学历比例，松山湖高达47518，这表明松山湖高学历人口接近一半，远远高于东莞其他各镇街。

其实我们要提醒的是，松山湖的房价正在脱离实际的价值，从个人投资来说入手需要注意风险防范了，从东莞发展来说，房价偏离实际价值后果，看看深圳最近的经济数据就清楚了。

深圳尚且如此，松山湖或是东莞，有深圳那样的家底和资本吗？

东莞轨道交通1号线建设进展来了 轨道6、7、8、12号线来了

记者从市轨道1号线公司获悉，2021年第三季度，轨道交通1号线2座车站封顶，共11座车站封顶。

道滘东站-人民医院站盾构区间贯穿两线。

11月6日，随着“周濂号”盾构机刀盘破洞成功到达接收井，东莞轨道交通1号线施工难度最大的区间之一道滘东站-人民医院站盾构区间实现双线贯通，从而实现了东莞轨道交通1号线地下隧道区间与高架区间的顺利衔接。

东莞轨道交通1号线道滘东站-人民医院站盾构区间位于东莞水乡地区，地质条件复杂。盾构区间隧道穿越淤泥、淤泥质土、中砂层，地下水丰富，施工环境十分复杂，地面建构筑物较多。是1号线重大风险点之一，在盾构掘进和管片拼装过程中容易出现盾构施工风险。

为确保该标段施工质量和安全，地铁一号线公司组织各参建单位和业内专家多次讨论，专门研究了盾构机选型和盾构掘进施工方案，为该标段双线贯通的顺利实现提供了有力的技术保障。

第三季度完成投资计划的135%

记者从城轨1号线公司了解到，2021年第三季度，1号线共有2座封顶车站，共计11座封顶车站。6组区间盾构启动，共实现27组盾构启动。目前24个标段中有13个正在盾构掘进，2个正在桥梁施工，1个已经贯通。区间盾构施工总长度为米，占总长度的27%，桥梁施工总长度为2302米，占总长度的28%。在各参建单位的全力配合下，第三季度完成投资1亿元，占投资计划的135%。工程建设取得较大进展，工程质量安全控制和攻关取得明显成效。

今年第三季度，东莞轨道交通1号线人民医院站、水帘山站封顶。

其中人民医院站地下水丰富，与强、中风化钙质泥岩夹钙质砂岩基岩裂隙水相通。由于潮水的影响，地下室很难提供干燥的工作空间。水帘山站紧邻万昌路和人流量大的厂房，施工场地狭窄。城轨一号线公司攻克了施工技术和组织管理的难题，分别于7月10日和9月29日实现了人民医院站和水帘山站的结构封顶。

此外，城轨1号线公司还对亿利达水塔进行了精确定向爆破。水塔位于大岭山站和大岭山北站之间的隧道正上方。水塔高35m，桩基侵入隧道6.4m，需要在盾构掘进前爆破拆除。轨道一号线公司进行专家论证，设置防护设施，最终实现精确爆破，成功拆除水塔。

来源：一东莞